乐投电竞观点直击 调整负债与增净利 保利在平衡中寻优行业增速(实录)
日期:2020-09-14 13:21

  观点地产网“业绩超预期,分红远超预期。”这大概是年报放榜时不少保利股民们最直观的感受。

  4月15日晚间,保利发展发布了2019年财报,这也是头部房企里面最晚公布的一份年报。2019年,保利发展实现营业总收入2359.81亿元,同比增长21.29%;净利润375.54亿元,同比增长43.61%;归母净利润279.59亿元,同比增长47.9%。

  说业绩超预期,则是因为数据与此前1月份公布的业绩快报有所变化:彼时,保利披露2019年归属于上市股东的净利润同比增长40.55%至265.69亿元。对比可得,归母净利额比此前公布数据增加了近14亿,涨幅也提升了7个点。

  同时,保利公布了2019年年度利润分配方案。保利发展拟向全体股东每10股派发现金红利8.20元(含税),拟派发现金红利总额97.85亿元。按此计算,分红率35%,现价对应股息率为5.4%,均处于历史高位。

  有投资者调侃:“一扫万科、恒大带来的阴霾。”隔天4月16日,保利股价乐投体育官网也相应出现拉升,截至收盘涨幅3.01%,报15.76元/股。

  当天下午,保利也少见地召开了网上业绩说明会。盈利、分红之外,市场观察对于这家房企守住前五门槛还有许多探究的维度:疫情影响的消化、拿地的规划、与融创之争、杠杆水平、发展信心等等。

  尽管保利年报披露得远比其他港股上市房企慢了近一个月,但市场及投资者关注的问题仍旧离不开疫情影响。

  2019年保利在销售上的表现,在上半年整体保持高增速稳坐第四,并在6月冲至637亿高位,之后保利下半年明显回调,单月平均销售额348亿元。

  以销定产,保利年报中披露称,2020年计划新开工面积4300万平方米,对比去年开工面积缩减了13.76%,叠加上今年疫情的影响,市场担心保利今年的销售规模及增速多了一层不确定性。

  网上业绩会中,多位投资者问及2020年的销售计划、推盘计划,董事会秘书黄海称:“今年受到疫情因素影响,行业开工、推货、销售均受到较大影响。于保利而言,仍然会保持行业领先地位,力争保持公司优异经营业绩。”其表示,公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右的水平,与市场表现保持一致。随着市场回暖,保利发展有信心尽快回复正常销售规模。

  至于今年能否达到行业前三前四的问题,黄海则称,保利发展一直定位为行业龙头,会力争优于行业平均增速。

  2019年,报告期内,保利新拓展项目127个,新增容积率面积2680万平方米,同比缩减14%;拓展成本1555亿元。按此计算,去年拿地销售比为33.7%。

  值得注意的是,2019年保利有意识地提高拓展项目权益比例,拓展金额权益占比回升到七字头达71%,同比提升近4个百分点。

  观点地产新媒体了解,过去几年,为了实现规模增长与控制负债这一天平的平衡,保利增加了合作项目比重,减少投资成本,这使得权益销售、权益土储比例包括大股东权益占比有所下降。

  据悉,大股东权益占比从2013年90%左右回调到2019年三季度的65.38%。在去年底的股东大会上,宋广菊也称公司正在有意识地回调大股东权益比。

  年报披露,保利发展2019年大股东、少数股东权益分别为1560亿元、735亿元,占比分别为67.98%和32.02%。

  副总经理潘志华回应称,公司已经注意到合作项目权益结构情况,下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

  探究拿地与规模之余,也能观察到过去这一年保利对于降杠杆与盈利能力的侧重。

  拿地力度的影响直接或间接地给保利的许多指标带来了变化,例如经营活动产生的现金流量净额的大幅提升,同比2018年增长229.22%至391.55亿元,而2017年因为加速扩张拿地这一指标还为负值。

  此外,负债水平也有了大幅下降。截至2019年,保利发展资产负债率77.79%,较年初降低0.18个百分点;净负债率56.91%,同比降低23.64个百分点。

  净负债的降低,有赖于在有息负债增加2个百分点的情况下,货币现金则较大幅度增加22.91%至1394.19亿元,为短期借款及一年内到期债务的2.1倍。同时,有息负债综合成本约4.95%,同比降低0.08个百分点。

  年报显示,货币资金增加主要由于房款回笼增加。“净负债的下降来自于2019年度保利加强回笼和资金回收,账面资金保有量也相对往期提高了安全系数,有息负债净减少,因此净负债率下降。”会上财务总监周东利解释道。

  从回笼资金看,2019年保利累计实现销售回笼4312亿元,回笼率提升5个百分点至93%,为近三年来最高水平。

  现金为王的时代,资金量的充裕也保证了融资的相对从容。年报显示,2019年保利筹资活动产生的现金流量净额由正转负,同比下降1.06倍。对此,财务总监周东利指出,去年在回笼率进一步提高的情况下,保障了公司资金需求,因此2019年度融资为净减少。

  截至2019年末,保利还拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元,在保险金融机构、供应链ABN储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元,未使用银行授信额度约2690亿元。

  大幅优化的指标中最为突出的是净利,2019年,保利实现归母净利润279.59亿元,同比增长47.9%,接近五成的增长幅度。据观点地产新媒体对比,2016-2018年,保利归母净利润增速分别为0.6%、25.86%、20.92%。

  相比其他“暴雷”、 “不及预期”的房企,保利这一指标奠定了自己的业绩底色。

  此外,在行业普遍面临毛利率下滑趋势的时候,保利去年则不降反升。数据显示,因结转项目价格上升,保利发展2019年毛利率提升2.48个百分点至34.97%,其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。

  同时,净利率提升2.47个百分点至15.91%,三项费用率同比下降0.4%至合计5.7%。

  可以看到,过去一年,保利在保证资金安全、控制负债与盈利增长方面都给了市场正向积极的信号。而这一定程度也是规模与投资拿地的回调“换来的结果”。

  一个猜想是,从保利历年在盈利、负债与规模增长的起伏曲线年的稳健之后,或许会迎来下一个调整负债、销售、投资的周期。

  截至一季度公布数据,保利新拓展项目拿地金额达280.99亿元,同比去年同期拿地金额上涨572%,拿地销售比回升至20%左右。

  4月份,保利接连大手笔拿地,包括以底价39.98亿元摘得天津西青精武镇商住地,以最高限价41.42亿摘得福州鼓楼区中心地块;溢价13.24%摘苏州常熟宅地。据观点地产新媒体不完全统计,截至目前保利拿地成本近400亿元。

  现场提问:地产行业3月回暖,如碧桂园、龙湖等销售量上升,2020年3月公司实现签约金额273.70亿元,同比下降35.85%,请问什么原因导致贵司销售弱于体量相当的同业公司?

  黄海:一季度受疫情影响,行业整体面临较大销售压力,公司目前复工、来访、售楼部开放恢复到疫情前8-9成左右,与市场表现保持一致。随着市场回暖,公司有信心尽快回复正常销售规模。

  黄海:公司主要价格策略随行就市,根据市场情况灵活销售。目前我们观察到行业价格相对平稳,市场销售价格受需求、预期、竞争对手价格影响,公司会综合考量。

  现场提问:请问为什么近两年保利地产600048股吧)的投资速度放缓了呢?

  潘志华:目前公司投资保持一定的规模,金额是逐年增长的,但面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因,但总货量还是有所提升的。

  潘志华:公司今年将保持稳定的拓展规模,将根据经营现金流安排前紧后松进行拓展,区域方面将继续聚焦于中心城市及重点城市群。

  现场提问:请问,公司跟保利置业在业务上是否已有所区分?宋总(宋广菊)是否今年退休?去年末,公司进行了人事大换防,是否为此做的准备?

  潘志华:公司与保利置业由于历史原因,在少数城市有一定重叠,而且房地产是充分竞争的行业,不存在实质的同业竞争;而公司于2017年收购保利置业母公司保利香港控股50%股份,可以通过保利置业业务发展取得收益。乐投电竞

  宋总的任职将按照国资管理相关规定执行。公司去年进行的组织架构调整,主要是根据业务发展及管理需求进行安排。

  现场提问:今年疫情的影响,对公司商业板块出租业第一季度影响有多大?出租率对比去年下降多少?

  黄海:疫情对中国经济冲击是全方位的,公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击。公司作为全国化布局公司,各地方影响有所差异,3月份随着疫情陆续得到控制,公司商业平均已经恢复至疫情前50%左右水平,广佛区域恢复至80%以上。

  现场提问:保利地产上市公司现有土地储备有多少?土地成本大致为多少每平方?这些已有的土地储备按2019年的开发进度,可以开发多少年?

  潘志华:公司土地储备近8200万平方米,土地成本仍有一定优势。目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求,同时公司仍将继续加大土地储备。

  现场提问:看到公司年报少数股东权益占比还较高,公司有降低少数股东权益的打算吗?未来准备怎么做?

  潘志华:公司已经注意到合作项目权益结构情况,2019年新拓展项目权益比较2018年提升4个百分点,下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。

  现场提问:保利发展是否有参与云南城投600239股吧)的重组?目前进展如何,当前是否有意向中的收并购标的?

  潘志华:公司目前未参与云南城投的重组,与云南城投有项目层面的合作,具体详见公司公告。

  现场提问:请问公司对国家新出的推进城镇化的意见有什么看法,是否会影响公司未来在一二三城市的布局?公司对未来两年,以及中长期的销售规模有什么计划,如何完成?

  潘志华:公司认为国家城市化趋势是确定的,从乡往城的城镇化高位放缓,将转变为从城往城的流动加速并存,公司仍然聚焦中心城市和重点城市群的布局。对于中长期,公司规划是不低于行业平均增长速度,保持持续发展。

  现场提问:请问公司净负债率大幅下降主要是因为什么原因?今年还会保持这样的负债水平吗?

  周东利:2019年度,公司加强回笼和资金回收,账面资金保有量也相对往期提高了安全系数,有息负债净减少,因此净负债率下降。2020年,公司将继续做好抓回笼和资金回收工作,维持稳健的资产负债水平。

  现场提问:请问在贵公司两翼业务中,除了保利物业之外的企业业务的营收和毛利率为何下滑了?

  周东利:目前,两翼业务中的商业运营收入占比较高,商业运营当中外拓项目在装修和筹备阶段,装修和筹备费用及租金费用的支付在2019年相对集中。

  现场提问:去年保利还款增加,贷款减少,导致净增贷款减少,筹资活动产生的现金流量净额由正转负,请问为何会出现这种转变?

  周东利:2019年度,公司加大销售回笼及资金回收力度,回笼率进一步提高,保障公司资金需求,因此2019年度融资为净减少。

  现场提问:自2017年融创超越保利之后,保利与融创之间的规模差距越来越大,至2019年差距将近千亿,公司怎么看这个差距?未来怎么保持行业地位,重回前三的目标是否可行?

  黄海:公司作为行业龙头,会根据市场情况和自身资源储备,力争优于行业平均增速。

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